【買房知識】什麼是斡旋？該怎麼下斡旋？斡旋與要約差在哪？｜林口專業房仲

Last Updated on 13 2 月, 2022 by admin

在今天的文章當中我將會分享給大家

什麼是斡旋？該怎麼下斡旋？
斡旋與要約有什麼不同？
斡旋有什麼風險？

最後再加碼兩個下斡旋的小撇步給你 記得看到最後喔！

在今天的新手斡旋教學文中，
你會學到: (可快速點選連結)

◼︎什麼是斡旋？

出場人物：仲介俊傑、屋主老李、買方瑞瑞

有一天當瑞瑞透過房仲俊傑帶看，
看上某間房子瑞瑞想購買，

瑞瑞就說:[俊傑你去幫我跟老李談1200萬賣我！]

但瑞瑞的出價和屋主老李開價1350萬有差距，
這時候俊傑就希望瑞瑞付一筆大約10萬元的現金來跟老李斡旋。

經過反覆斡旋後老李終於同意瑞瑞的出價，
這時候這筆10萬元的斡旋金會轉為定金，
瑞瑞跟老李、也就有簽訂「買賣契約的義務」。

講白話來說下斡旋就是請仲介，去跟屋主談到我希望購買的價格 。

其實斡旋就是保障『買方』『賣方』『房仲』三方的買賣合約

這是避免我口頭請俊傑，去跟老李談，好不容易老李答應賣給我，結果明天又有人出更高價，到老李時候又反悔不賣我！

同理如果你是老李，你也不希望原本都答應好賣給我， 結果我又反悔不買，對吧？

因為怕口說無憑所以才必須白紙黑字寫下來，
要以『多少錢』『什麼條件』委託仲介去跟屋主談。

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◼︎斡旋又分兩種『斡旋』與『要約』

斡旋與要約其實目的都相同， 主要是讓房仲去跟屋主議價用，我們可以看這張比較表。

①支付的金額

斡旋一般實務上房仲會建議拿10萬元現金或支票， 要約則是不需要拿任何的現金。

②斡旋成功時

斡旋成功時，我們的『斡旋金』就會直接轉為簽約的『定金』，如果是用要約就依約定簽約或是另外交付訂金。

③斡旋失敗時

這邊要注意斡旋失敗時會還給我們全部的斡旋金， 不會扣任何的手續費、車馬費要約則是合約直接失效。

④違約承擔的風險

如果在合約期間內屋主同意出售，買方反悔不買的話斡旋金是全部會被沒收的，如果是屋主反悔不賣則是他要賠雙倍的斡旋金， 要約雖然一開不需要付任何的現金， 但是違約時是要賠償違約總價的3%， 假設是1000萬的房子就是要賠30萬元唷！

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◼︎怎麼下斡旋？斡旋應該要有哪些內容？

說說我對下斡旋的建議

下斡旋前務必請仲介介紹物件完整的
【不動產說明書】

這非常重要因為這樣才能真正了解房屋的狀況，
是不是凶宅啦 有沒有氯離子海砂屋的問題？

在簽寫斡旋合約時也要一一確認
房屋的「地址」與「內容」，
是否跟「不動產說明書」相符？
建議合約期間寫「3-7天」，
這個期間仲介會積極地來回斡旋與回報狀況。

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◼︎兩個超實用的斡旋小撇步

①如果談不成錢拿得回來嗎？

答案是在「轉定」前任何時候都能通知房仲， 取消合約不買了，並且通知房仲儘快退回斡旋金。
所以「轉定」就是個非常重要的時間點， 你可能會問到底怎樣才算轉定？

轉定就是【屋主】「同意價格」答應賣房並在你的「斡旋單」上「簽名」才算轉定。

所以如果你怕被不良房仲，糊弄說已經轉定了不能退斡旋。你就可以用傳訊息給他，請他馬上拍斡旋單給你看，也方便留下證據自保。

②當貸款成數不確定時該如何處理？

如果在斡旋的當下，不確定銀行到底可以讓我們貸款六成七成或八成?

我們可以跟房仲說要在斡旋壓條款，寫下【辦理房屋貸款未超過ＸＸＸＸ萬，雙方無條件解除合約】。

好處是如果在斡旋單上先壓條款，讓屋主知道你會壓這一條。屋主如果能接受，才會再進行下一步。 但如果是等簽約再壓，有時候就會讓屋主有不開心的感覺，甚至可能就不賣了！

所以要壓條款當然都可以，只是壓條款也有壞處！
因為實務上，屋主有可能在斡旋的時候就拒絕不賣了!

當然買房是大事一定要多做功課多比較。

希望今天的分享能幫助到你
我是瑞瑞 那我們下次見囉！

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